L’effet de levier, késako?

L’effet de levier immobilier permet d’accroître significativement et rapidement votre patrimoine.
On vous entend jusqu’ici : « Quoi? Mais comment? Pourquoi je n’étais pas au courant? ». On vous explique tout, mais il n’y a pas de magie et cette pratique n’est pas sans risque.
L’effet de levier permet de s’endetter pour augmenter sa capacité à investir dans l’immobilier. Le fait de passer par la phase d’endettement pour obtenir un actif offre la possibilité d’amplifier le rendement de l’investisseur.

Prenons un exemple concret: Louis veut investir et a un capital de 200 000€. Serait-il préférable pour lui de mobiliser l’entièreté de son capital (hypothèse 1) ou de contracter un crédit pour n’en investir qu’une fraction (hypothèse 2) ?

Hypothèse 1 : il utilise 100% de son capital pour investir dans un appartement d’une valeur équivalente.

Dans ce cas, le rendement net de Louis correspondra au rendement locatif.
Imaginons qu’il achète un bien à 200 000€, que son revenu locatif mensuel est de 1000 €, cela correspond à 10 000€ de revenu locatif annuel (on enlève toujours deux mois pour la sécurité). Son rendement sera donc de 10 000 €/200 000 € =5%.

Hypothèse 2 : il décide de contracter un crédit pour ne pas utiliser 100% de son capital actuel.

De ses 200 000 €, il n’en prend que 50 000 € et contracte donc un prêt de 150 000 € auprès de sa banque.

Supposons des intérêts bancaires de 3% pour son emprunt (ce qui correspond à 4500 € annuellement) et toujours un même revenu locatif annuel de 10 000 €, il n’aura plus qu’un revenu locatif de 5500 € mais n’en aura investi que 50 000€. Cela lui offre donc un rendement de 11% (5500 €/50 000 €).
N’oublions pas aussi que grâce à ses revenus, Louis pourra tenter de contracter de nouveaux prêts pour recommencer ses investissements immobiliers. Si sa banque le lui permet, bien sûr.

Ne foncez pas tête baissée !

Nous avons passé en revue les aspects positifs de ce système qui sont très alléchants d’un point de vue financier. Mais attention, il n’y a pas que du bon dans cette méthode, cela serait trop beau pour être vrai. La méconnaissance dans ce domaine peut entraîner des pertes conséquentes. C’est bien simple, plus vous utiliserez cet effet, plus les risques seront importants.

Ce fameux effet de levier comporte des risques en cas de travaux à réaliser ou en cas de vacance locative. Certains biens nécessitent des travaux au-delà des estimations faites en amont. Il faut donc bien chiffrer ses travaux pour prévenir ce genre de dangers. Pour éviter les vacances locatives, il faut arrêter son choix sur un bien avec un judicieux emplacement. Investissez-donc en connaissance de cause.

En conclusion, l’effet de levier permet donc de faire croître de manière rapide son patrimoine immobilier. Notez qu’il y aura effet de levier tant que le taux de rendement des capitaux investis sera supérieur au taux d’intérêt chargé de rémunérer la dette. Mais attention avant de vous lancer, il existe de nombreux risques à prendre en considération. L’expression « il faut s’endetter pour s’enrichir » prend tout son sens.

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