LOCATION : Réparations et entretien

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Les réparations et les travaux sont-ils à charge du bailleur ou du preneur ? Sachez que des listes précises des réparations et travaux d’entretien à charge du locataire ou du bailleur sont disponibles pour vous aider à répondre à cette question.

BON À SAVOIR :  Pour la Région bruxelloise, une liste reprenant ces informations a été publiée au Moniteur le 8 décembre 2017.

En voici un résumé qui vous éclairera probablement.

1. Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire en matière de réparation et d’entretien ?
a) Le locataire :

Comme mentionné dans le Moniteur belge, le locataire se doit d’utiliser le logement loué en tant que « bon père de famille » pendant toute la durée du bail. Cela signifie donc que c’est à lui que revient la tâche de s’occuper des petites réparations locatives nécessaires et de l’entretien normal du bien.

Sont par exemple à charge du preneur les tâches suivantes :

  • le huilage ou le cirage du parquet ;
  • le contrôle périodique et l’entretien de la chaudière ;
  • le ramonage de la cheminée ;
  • la tonte de la pelouse et l’entretien du jardin ;
  • l’entretien et détartrage des robinets ainsi que le nettoyage des joints et des filtres ;
  • le remplacement des piles et des ampoules des équipements mis à disposition (comme les détecteurs de fumée, etc) ;
b) Le bailleur :

Le bailleur, quant à lui, se doit d’effectuer toutes les autres réparations nécessaires permettant une utilisation normale du ou des biens loués. Il doit notamment s’occuper des réparations occasionnées par la vétusté du bien (mis à part les réparations découlant d’un comportement fautif de la part du preneur).

Sont par exemple à charge du bailleur :

  • la réparation des robinets usés ;
  • la réparation de la toiture ;
  • le remplacement de la chaudière défectueuse ;
  • la résolution de tout problème lié à la vétusté des lieux loués ;
2. Dans quels cas le bailleur peut-il procéder à des rénovations en cours de bail ?

Le bailleur est, dans certains cas, autorisé à faire certains types de travaux en cours de bail, principalement les réparations urgentes qui ne peuvent être remises à plus tard. Dans ce cas, le preneur n’a pas d’autre choix que de les accepter, même si cela lui cause des inconvénients, ou encore, s’il est privé de l’utilisation d’une partie du bien loué.

Règles particulières prévues par le Code :

– Pour les baux de neuf ans ou plus, le bailleur peut réaliser des travaux non urgents dans le bien loué afin d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment sans l’accord du preneur, et ce, au maximum une fois tous les trois ans. Le locataire doit cependant en être informé par courrier recommandé au moins un mois à l’avance.

– Le Code civil prévoit que si les réparations durent plus de quarante jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie du bien loué dont le locataire est privé.

Conditions à respecter :

  • Les travaux ne peuvent excéder la durée fixée par le Gouvernement, soit un maximum de soixante jours depuis le début des travaux ;
  • Les lieux doivent être habitables pendant les travaux ;
  • Les travaux ne peuvent engendrer une diminution de l’usage normal du bien après et pendant leur exécution ;
  • Les travaux ne peuvent avoir pour but de mettre le bien en conformité aux exigences élémentaires de sécurité. D’autres règles s’appliquent dans ce cas-là.

BON À SAVOIR : Si les réparations sont trop importantes et rendent le bien inhabitable pour le locataire, ce dernier peut demander la résiliation du bail devant le juge.

– Augmentation du loyer suite à des travaux : 

Les parties peuvent convenir que les travaux donneront lieux à une augmentation de loyer. Cette augmentation doit être convenue expressément et au plus tard un mois avant le début des travaux. Une telle augmentation pourra également être convenue en raison des travaux destinés à adapter le logement à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du locataire. Cette augmentation doit être proportionnée au coût réel des travaux et à l’amélioration des performances énergétiques.

 

3. Dans quels cas le locataire peut-il procéder à des rénovations en cours de bail ?
Le bail de rénovation :

Les parties peuvent convenir dès le début, ou dans un écrit postérieur que le locataire s’engage à réaliser à ses frais des travaux bien déterminés (travaux qui sont normalement à la charge du bailleur) dans les lieux loués.

Le bail doit alors reprendre de manière précise les mentions suivantes :

  • la description des travaux
  • la date du début des travaux
  • le délai d’exécution des travaux – qui ne doit être inférieur au délai raisonnable pour les effectuer, mais ne peut être supérieur à 12 mois

NB : les règles de bail de rénovation s’appliquent uniquement aux baux d’habitation d’une durée minimum de trois ans.

 

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