L’achat ou la vente d’un bien immobilier est un engagement à long terme qui ne se fait pas à la légère!
Lorsqu’un acquéreur doit faire un choix final, il aura donc peut-être besoin d’un temps de réflexion pour être sûr que le bien répondra à ses besoins. Dans ce cas-là, il peut demander au vendeur de ne pas le céder à quelqu’un d’autre pendant ce délai : c’est ce qu’on appelle promesse de vente ou option d’achat.
Mais, il existe aussi l’offre d’achat, où l’acquéreur fait une proposition d’achat au vendeur, que celui-ci peut accepter ou non. Cela peut paraître simple mais attention, il s’agit dans les deux cas d’un véritable engagement, pouvant engager aussi bien l’acquéreur que le vendeur.
Alors comment procéder pour utiliser ces options ? Quelles sont les précautions à prendre ?
PROMESSE DE VENTE OU OPTION D’ACHAT : c’est le vendeur qui s’engage
Pas facile pour un candidat à l’achat d’un bien immobilier de faire un choix parmi tous les biens qu’il visite. Parfois les choses vont vite : après plusieurs visites non convaincantes, il peut tomber sur le bien pour lequel il a un vrai coup de cœur.
Sauf qu’il faut prendre une décision rapidement pour ne pas passer à côté de cette opportunité. Afin de s’accorder un temps de réflexion supplémentaire tout en s’assurant que le propriétaire ne vendra pas le bien à quelqu’un d’autre, l’acheteur peut avoir recours à la promesse de vente (ou option d’achat).
Attention ! L’option d’achat est un véritable contrat qui représente un engagement dans le chef du vendeur : Si l’acquéreur décide de lever l’option , on rentre alors dans un contrat bilatéral.
L’achat se fera dans ce cas selon les mêmes conditions que celles stipulées dans l’option. Fini les négociations, c’est comme si l’option devenait le compromis de vente. La vente sera alors définitive à la date de la levée. D’où l’importance de bien réfléchir et d’être attentif à la rédaction de l’option d’achat. Vous pouvez toujours demander des modèles-types à votre notaire ou à votre agent.
Qu’en est-il pour le vendeur ?
Le vendeur est le seul à être engagé par l’option d’achat : il est de sa responsabilité de ne pas vendre son bien à quelqu’un d’autre pendant la période couverte par le document. Il accorde à l’acheteur potentiel un temps de réflexion supplémentaire, c’est tout. Rien ne garantit que la vente sera finalement conclue. L’acheteur peut à tout moment changer d’avis, même lorsque la période de réflexion se termine.
Le vendeur doit aussi s’assurer que les conditions de l’option sont satisfaisantes pour lui car, si l’acheteur décide de conclure la vente, les conditions stipulées seront définitives et irrévocables.
L’option d’achat représente donc un risque pour le vendeur puisque cela revient à retirer un bien du marché pendant une période donnée. Alors, réfléchissez bien avant de vous engager.
Il existe différentes formes d’options (option payante ou non, cessible ou non, exclusive ou pas,…) soyez donc vigilants. Retenez toujours qu’il vaut mieux demander conseil à son notaire ou à son agent immobilier avant de signer quoi que ce soit.
OFFRE D’ACHAT : c’est l’acheteur qui s’engage
Pour l’offre d’achat, c’est le contraire, c’est l’acquéreur qui s’engage : il offre un prix au vendeur que celui-ci peut accepter ou non. Il est important de bien définir la période pendant laquelle l’offre est valable. En effet, dans le cas contraire, l’acheteur se trouverait engagé indéfiniment. Il n’y a pas de formulaire type pour l’offre d’achat : elle peut se faire par lettre ou par mail par exemple. En cas de conflit, un papier signé par les deux parties reste toujours la preuve la plus sûre!
L’offre d’achat doit, dans tous les cas, contenir au minimum les informations suivantes :
– Nom et identité complètes de l’acheteur,
– Adresse et type de bien (n’hésitez pas à inclure ce qui est accessoire au bien : parking, cave,..),
– Prix offert,
– Durée de validité de l’offre,
– Réserves, remarques éventuelles et conditions suspensives (comme par exemple octroi de crédit ou conformité urbanistique)
– Date et signature.
Réfléchissez bien avant de vous engager car, si le vendeur accepte l’offre d’achat, la vente sera définitive, à moins que les deux parties décident d’un commun accord de l’annuler ou qu’une des conditions suspensives n’est pas levée.
En conclusion
La promesse de vente/option d’achat et l’offre d’achat représentent donc un véritable engagement pour l’acheteur ou pour le vendeur. En effet, l’option d’achat permet à l’acheteur d’obtenir un temps de réflexion, sans engagement, mais il se doit d’être très attentif aux conditions de celles-ci car il devra alors acheter le bien selon les conditions stipulées.
Dans le cas de l’offre d’achat, l’acheteur s’engage à aller au bout de son offre si le vendeur l’accepte.
Et la suite ?
LE COMPROMIS
Le compromis se fait le plus souvent chez le notaire, il sert à assurer la sécurité juridique totale de la vente et à la rendre opposable aux tiers (la banque, les administrations,…). De plus, en signant le compromis chez le notaire vous bénéficierez d’une assurance décès accidentel qui couvrira vos héritiers à hauteur de 250 000 euros maximum car ils ont (sauf accord ou voie en justice) l’obligation d’acheter le bien. Il vaut donc toujours mieux faire le compromis chez le notaire plutôt qu’en agence. Il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte lors de la signature du compromis, d’environ 5 à 10%.
L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
L’acte authentique de vente conclut la vente, il a en général lieu chez le notaire de l’acheteur. C’est à ce moment-là que le versement final se fait ainsi que la remise des clés.
