FOCUS : Revenu Cadastral, Précompte immobilier et IPP

Precompte immobilier cadastre

 

Si vous êtes propriétaire, il est important de comprendre certains termes, surtout lorsque ceux-ci influencent vos revenus ! C’est pourquoi dans cet article on prend le temps de vous expliquer en détails le revenu cadastral, le calcul du précompte immobilier et de l’impôt des personnes physiques.

 

1. Le revenu cadastral

Qu’est-ce que c’est?

Le revenu cadastral est le revenu net que votre bien immobilier vous rapporterait en un an si vous le mettiez en location, le revenu cadastral est calculé par rapport à la valeur locative du bien le 1/01/1975.

Le revenu cadastral est indexé chaque année. Pour vous donner une idée, le coefficient d’indexation pour 2017 était de 1,7491

Comment le calcul-t-on ?

Valeur locative (base 1975) x 12 (valeur locative annuelle) – 40% de frais = Revenu Cadastral Net

Revenu cadastral net x coefficient d’indexation de l’année de l’exercice d’imposition = Revenu Cadastral Net Indexé

Le Revenu cadastral sert de point de départ pour le calcul du précompte immobilier, qui est un impôt RÉGIONAL sur les biens immobiliers.

 

2. Le précompte immobilier

Le Précompte immobilier est payé annuellement et on le calcul comme suit :

Précompte immobilier = 1,25% du Revenu Cadastral Net Indéxé

Attention, le précompte immobilier ne sera finalement qu’une petite partie de l’impôt que vous payerez car les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette Taxe Régionale sous forme de centimes additionnelles (qui sont votés chaque année et qui diffèrent selon les communes et agglomérations/provinces).

Petit exemple :

Le revenu cadastral net indexé de mon bien est de 1000€. Mon bien est situé dans l’agglomération Bruxelloise dans la commune de Woluwé-Saint-Pierre :

Mon précompte immobilier = 1000 x 1,25% = 1000 x 0,0125 = 12,5 €

Les centimes additionnels

  • Agglomération Bruxelloise = 989 centimes = pour chaque euro du précompte immobilier vous payerez 989 centimes additionnels (=9,89€)

9,89 x 12,5 = 123,62 €

  • Commune de Woluwé-Saint-Pierre = 2200 centimes = pour chaque euro du précompte immobilier vous payerez 2200 centimes additionnels (22€)

22 x 12,5 = 275 €

Donc au total vous payerez 12,5 +123,62 + 275 = 410,87€

> Pas besoin de faire ce calcul compliqué, pour une estimation approximative divisez le revenu cadastral indexé par deux.

Réduction du Précompte Immobilier

Certaines situations donnent droit à une diminution du précompte immobilier (la réduction pour habitation modeste, nombre d’enfants à charge, personne handicapée, bien classé,…)

La réduction du précompte est parfois liée à l’occupant du bien, donc si votre locataire vous donne droit à une réduction du précompte immobilier vous devez déduire ce montant économisé du loyer (une seule fois par an du coup).

Comme le Précompte Immobilier a augmenté en Région Bruxelloise depuis 2016, une prime à été mise en place pour les propriétaires qui habitent leur bien. Cette prime, la prime Be Home, s’élève à 120€.

Qui paye le précompte en cas de vente?

C’est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’exercice d’imposition. Donc si vous vendez votre bien le 1er  avril 2017 par exemple mais que vous êtes propriétaire au 1er janvier 2017, vous serez tout de même redevable de la totalité du précompte immobilier. Cependant, il est possible, lors de la vente, de spécifier que les parties payeront le précompte immobilier au prorata temporis. Le vendeur payera donc la totalité du précompte immobilier, car il est seul redevable auprès de l’administration fiscale, mais il se fera rembourser la partie convenue par l’acheteur.

 

3. Les Revenus Immobiliers – Impôt des Personnes Physiques

Dans le cas d’une location pour un usage privé (cas le plus courant):

Le calcul de l’impôt se fait sur base du Revenu Cadastral Net indexé, majoré de 40%

Si on reprend notre exemple, cela donnerait donc 1000 x 1,4 = 1400€

L’impôt dépend de vos revenus, imaginons que vous gagnez bien votre vie, il sera d’environ 50% donc 0,5 x 1400 = 700 € auquel il faut également ajouter les centimes additionnels.

Et si j’occupe personnellement mon bien?

Généralement, vous êtes exonérés de l’impôt si vous occupez personnellement votre bien (ce n’est pas le cas pour le précompte qui est toujours dû)

Cependant, jetez toujours un œil sur le site du SPF finances pour vous en assurer.

 

4. Travaux et revenu cadastral

Deux types de travaux ont un impact sur le revenu cadastral de votre bien.

Premièrement, si vous augmentez la surface habitable de votre bien, si vous rendez des combles habitables par exemple, votre revenu cadastral sera revu à la hausse.

Votre revenu cadastral augmentera également pour des travaux ayant une incidence sur le confort de votre bien, l’installation d’une salle de bain ou un chauffage central par exemple.

Par contre, les travaux liés aux performances énergétique n’impactent pas le revenu cadastral.

Sachez que légalement vous êtes obligés d’avertir le cadastre en cas de travaux dépassant les 50€ ou les 15% du revenu cadastral.

Vous pouvez télécharger le Formulaire 43 b sur le site du cadastre afin de déclarer vos travaux.

 

Aujourd’hui beaucoup de maisons « modestes » (dont le revenu cadastral est inférieur à 745€), qui donnent lieu à un droit d’enregistrement et un précompte immobilier réduits, ont subi des travaux de confort non déclarés au fil des années.  C’est pourquoi, depuis quelques mois, en cas de vente, le SPF Finances vérifiera systématiquement le revenu cadastral des maisons modestes.

 

 

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