Vous avez investi en immobilier ou vous comptez vous lancer ? Afin de prévoir au mieux le rendement de votre investissement, il faut savoir comment vous serez imposé sur vos revenus locatifs.
Dans le cas d’une location pour un usage privé :
Le calcul de l’impôt se fait sur base du Revenu Cadastral Net indexé*, majoré de 40%. Le montant obtenu est ajouté à vos revenus et est donc soumis au barème d’imposition de l’IPP. Généralement, vous êtes exonéré de cet impôt si vous occupez personnellement votre bien.
*Le revenu cadastral est indexé chaque année. Pour vous donner une idée, le coefficient d’indexation pour 2018 est de 1,7863.
Exemple
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Vous louez un appartement à Jean-Marc, il paye 1050€ par mois hors charges. Le revenu cadastral de cet appartement est de 1500€. Le Revenu Cadastral Indexé est donc de 1500 x 1,7863 = 2679,45€ Vous êtes donc imposé sur ce montant majoré de 40% donc 2679,45 x 1,4 = 3751,23€ |
La location à une personne physique ou morale qui utilise le bien à des fins professionnelles.
Le mode d’imposition est différent dans ce cas là, il n’est plus lié au revenu cadastral mais bien aux loyers perçus + avantages locatifs* obtenus.
*Sont considérés comme avantages locatifs, les dépenses normalement à charge du bailleur mais imposées au locataire, par exemple la réalisation de certaines réparations (voir notre article traitant des travaux et réparations à charge du bailleur).
L’impôt se base sur le loyer net, c’est-à-dire le loyer déduit de 40% de frais forfaitaires.
Mais il y a une petite subtilité : le montant imposable (donc le loyer net) ne peut jamais être inférieur au RC indexé majoré de 40% (donc le montant imposable si vous louiez à un privé comme dans le cas précedant) !
Autre subtilité : les 40% de frais forfaitaires déduits ne peuvent pas dépasser 2/3 du Revenu Cadastral Revalorisé*.
*Mais qu’est ce que le Revenu Cadastral revalorisé ? Il s’agit du Revenu Cadastral NON indexé, multiplié par ce qu’on appelle le coefficient de revalorisation, fixé en fonction de l’évolution des baux commerciaux. Le coefficient de revalorisation est de 4,39 pour 2018.
Exemple
| Jean-Marc est indépendant et utilise l’appartement exclusivement comme bureau.
Les 40% de frais forfaitaires déductibles sont hypothétiquement de 1050 x 12 x 0,4 = 5040€ sauf que ce montant est supérieur au 2/3 du Revenu Cadastral Revalorisé qui est de 1500 x 4,39 = 6585 ; 2/3 de 6585 = 4390€. Vous ne pourrez donc déduire que 4390€ du loyer perçu. Le loyer net : 1050 x 12 – 4390 = 8210€ est dans ce cas-ci supérieur au RC indexé majoré qui est de 3751,23€ (voir exemple 1) Vous serez donc imposé sur un montant de 8210€ |
Dans le cas d’une location à une personne physique qui fait un « usage mixte » du bien
Un usage mixte signifie tout simplement qu’une partie du bien est utilisé pour l’activité professionnelle et une autre pour un usage privé. L’imposition est tout simplement répartie selon l’usage qui est fait. Mais il fait que le contrat de bail soit enregistré ET qu’il précise la répartition usage privé/usage professionnel .
Dans le cas d’une location à une personne morale dont le bailleur est dirigeant
Deux cas de figure peuvent se présenter :
- Si le loyer n’excède pas les 5/3 du RC revalorisé (mentionné plus haut), l’imposition sera identique au cas d’une location à une personne morale dont le bailleur n’est PAS le dirigeant.
- Si le loyer excède les 5/3 du RC revalorisé, les choses se compliquent ! La partie qui excède les 5/3 du RC Revalorisé est considérée comme une rémunération. Ce qui signifie que cette partie est imposée comme une rémunération et également soumise aux cotisations sociales !
Exemple
| Si on reprend notre exemple, le RC revalorisé est de 6585€, les 5/3 de ce montant = 10 975€ ; or, le loyer annuel demandé est de 12600€, ce qui signifie que le montant excédent les 10 975€ (12 600-10 975 = 1625€) sera considéré comme une rémunération. |
Location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique
Un bien immobilier loué par une personne morale qui n’est pas une société (ASBL) et qui met ce bien à disposition d’une personne physique pour un usage privé est imposé comme la location simple à une personne physique pour un usage privé, donc le RC indexé majoré de 40%.
Exemple
| Le propriétaire, qui loue à une ASBL qui installe l’un des ses employés dans le bien, est imposé de la même manière que si l’employé en question louait le bien de son côté. |
Location d’un bien meublé :
Lire l’article consacré à ce sujet
Ne perdez pas de vue le Précompte immobilier qui est dû également ! Vous trouverez toutes les informations nécessaires dans notre article à ce sujet !
