Vous souhaitez mettre en vente votre maison mais vous avez un locataire sous contrat ? La loi est claire : rien ne vous empêche de vendre mais, attention, il existe des conditions qui visent à protéger l’occupant.
Si vous vous trouvez dans ce cas, quels sont vos choix ? Que dit la loi ? Aurez-vous plus de chances de vendre avec ou sans locataire ? Pouvez-vous tirer avantage de la situation ou vaut-il mieux attendre la fin du bail pour vendre ?
Vendre avec un locataire : le scénario catastrophe !
Imaginez que vous organisez une visite pour des acheteurs potentiels et que, à votre arrivée, la maison est en désordre, sale, qu’il y a des gens qui dorment encore… pire, que le locataire accapare les visiteurs pour leur raconter tout ce qui ne va pas et tout ce que vous avez omis de réparer – même si c’est lui qui est à l’origine des détériorations et que les réparations sont légalement à sa charge.
Cela peut littéralement tuer une vente.
Le rôle de l’agent immobilier est donc d’au préalable aller expliquer au locataire quel comportement adopter lors des visites et de tout faire pour le convaincre que c’est dans son intérêt. Tout cela pour éviter de perdre l’acheteur idéal !
Votre locataire peut aussi être votre allié dans la vente
Cependant, la vente d’un bien loué peut aussi tourner à votre avantage. Si votre locataire est exemplaire, qu’il a bon goût et qu’il prend soin de votre bien, ou s’il loue depuis plusieurs années et qu’il veut y rester, il peut se révéler être le plus précieux de vos atouts !
Il pourra même convaincre des acheteurs/investisseurs pour vous, effectuer une visite personnalisée et chaleureuse ! Dans ce cas, rien ne vous empêche de faire une belle vente et les conditions et obligations du bail seront transférées au nouvel acquéreur, tout simplement.
Et le locataire dans tout ça ?
Le locataire n’a pas un droit de préférence par rapport aux autres acheteurs potentiels, à part si une clause dans le bail le prévoit. Vérifiez bien le contrat de location ! Cela dit, s’il est intéressé, cela pourrait vous éviter bien des démarches ! Proposer ne mange pas de pain !
De plus, la loi ne stipule pas de limite concernant le nombre de visites que vous pouvez lui imposer ; les conditions doivent être fixées avec votre locataire sur la base d’un commun accord.
Généralement, deux à trois fois par semaine, dont une fois pendant le weekend, pour des visites de deux à trois heures, est considéré comme une fréquence raisonnable. Dans tous les cas, assurez-vous de limiter les désagréments pour votre locataire et de respecter sa vie privée.
Une vente louée : quels inconvénients ?
Sans parler de la gestion des visites, la présence d’un locataire limite le nombre d’acheteurs potentiels. En effet, beaucoup cherchent un bien pour y vivre eux-mêmes, dans un délai généralement court et ne seront pas intéressés par une procédure longue leur demandant de gérer un contrat de location.
Cependant, selon le contrat qui vous lie à votre locataire et votre situation personnelle, vous n’aurez peut-être pas le choix.
Rompre un contrat de location après une vente, est-ce possible ?
S’il s’agit d’un contrat de location de 9 ans “à date certaine”, cela veut dire qu’il est enregistré et opposable aux tiers. Les conditions exactes du bail sont transférées à l’acquéreur qui pourra alors mettre fin au bail sous certaines conditions : occupation personnelle, gros travaux, ou encore sans motif s’il respecte un préavis de 6 mois. Dans le cas d’absence de motif, il devra payer des indemnités au locataire.
S’il s’agit d’un contrat de location de 9 ans, sans date certaine, et que le locataire occupe les lieux depuis plus de 6 mois, l’acquéreur pourra lui donner congé à condition de respecter un préavis de 3 mois au lieu de 6. Le préavis doit être donné dans les 3 mois qui suivent la vente et l’acquéreur devra payer des indemnités au locataire si le motif n’est pas réalisé (occupation personnelle ou travaux) ou en l’absence de motif.
Si le bail n’est pas “à date certaine” et que le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, il sera possible de mettre fin au bail sans motif ni indemnités.
Bien évidemment, vendre un bien loué est souvent source de complication mais le propriétaire n’a pas toujours la possibilité d’attendre. Si c’est votre cas, renseignez-vous bien sur les conditions qui vous lient à votre locataire pour pouvoir informer les acheteurs potentiels de leur marge de manœuvre.
Cela dit, rien ne sert d’être pessimiste, un locataire de longue date et sympathique peut aussi se révéler être un allié lors des visites ou pour d’éventuels acheteurs souhaitant investir.
