Vente d’un bien immobilier issu d’un héritage ou d’une donation

1. HÉRITAGE

Vous avez hérité du bien immobilier d’un de vos proches et vous souhaitez désormais le vendre ? 

Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous payez ce qu’on appelle les droits de succession. Ces droits de succession sont calculés sur la valeur vénale des biens au jour du décès. Les héritiers qui introduisent la déclaration de succession doivent estimer eux-même cette valeur vénale. Le tarif applicable varie entre 3% et 30% en fonction de la valeur du bien hérité. Vous retrouverez les tarifs applicables à Bruxelles ici.

Si vous décidez ensuite de vendre le ou les bien(s) immobilier(s) reçu(s) en héritage et ce, dans les deux ans suivant le décès, il vous sera alors important de faire attention à la valeur qui aura été mentionnée dans la déclaration de succession. En effet, si le prix de vente est plus élevé que la valeur indiquée dans la déclaration de succession, vous risquez alors de devoir payer les droits de succession éludés, ainsi qu’une amende d’insuffisance. Afin d’éviter cela, vous pouvez toujours faire une déclaration complémentaire pour adapter la valeur initialement trop faible.

Par contre, au-delà de deux ans suivant le décès, vous ne devrez plus payer de complément, ni d’amende.

Exemple : vous aviez évalué la valeur de la maison héritée à 300.000 € au moment du décès. Vous la vendez un an plus tard à 370.000 €. Vous aurez donc d’abord payé des droits de succession sur les 300.000 € de la déclaration de succession, et un supplément sera établi après la vente sur les 70.000 € d’écart et majoré d’une amende. Si, par contre, vous décidez de vendre ce même bien plus de 2 ans après le décès, vous n’aurez ni supplément ni amende à payer.

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Lorsque vous décidez de vendre un bien immobilier reçu en héritage, plusieurs cas de figure peuvent se présenter à vous :

Vous êtes le seul héritier ? 

Si vous êtes le seul et unique héritier, la procédure est généralement très rapide. En effet, à vous seul appartient alors le droit de vendre (ou non) le ou les bien(s) immobilier(s) dont vous venez d’hériter. Comme nous le verrons ci-dessous, cela se complique davantage lorsqu’il y a plusieurs héritiers.

Vous êtes plusieurs héritiers ? 

Dans ce cas, on parle d’indivision successorale. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Un bien issu d’une succession entre dans une indivision successorale. Cela signifie, entre autres, que chacun des héritiers doit consentir à la vente du bien pour que celle-ci soit valable. En d’autres termes, l’accord de tous les coindivisaires est nécessaire pour la vente ! Si ne fut-ce qu’une personne ne souhaite pas vendre la propriété héritée, cela vous obligera à la garder, du moins jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé.

Sachez cependant que nul n’est tenu de rester en indivision ; il existe des possibilités légales d’en sortir.

Un accord est trouvé par les héritiers 

Vous avez tous – d’un commun accord – décidé de vendre les biens immobiliers dont vous venez d’hériter ? Cela vous évite de nombreux problèmes… et la procédure s’en trouvera – généralement – plus rapide.

Il ne vous reste plus qu’à décider (toujours en accord avec les autres héritiers) comment vendre votre bien. Allez-vous, par exemple, faire appel à une agence immobilière qui s’occupera de vendre votre bien ?

Un héritier bloque la gestion ou la vente d’un bien

Il arrive fréquemment que la vente du ou des bien(s) hérité(s) soit bloquée par des conflits entre les héritiers, ou encore qu’un héritier retarde toute la procédure de par sa non réactivité voire son silence. Cela complique alors la situation ; en effet, comme mentionné précédemment, vous ne pouvez malheureusement pas décider à vous seul de vendre les biens immobiliers dont vous venez d’hériter. Que faire dans ces cas-là?

1. Alternatives possibles

1. Vous (et les autres héritiers) avez hérité de plusieurs propriétés qui peuvent être partagées entre vous de façon plus au moins équitable (= répartition en nature).

2. Vous pouvez également décider de vendre votre part dans la maison à l’héritier qui refuse de donner son accord pour la vente. Un héritier qui souhaite garder la propriété reçue en héritage peut donc racheter la part des autres héritiers.

3. Si vous n’arrivez toujours pas à vous mettre d’accord avec les autres héritiers, ou vous ne souhaitez pas vendre le bien pour des raisons personnelles, la location est peut-être une autre solution à envisager.

4. Et la solution ultime à défaut d’accord : le partage judiciaire

Si vous ne trouvez toujours pas de compromis, il vous sera alors nécessaire de vous rendre chez un notaire afin d’obtenir une convocation devant la Cour. Un juge tranchera si nécessaire. Par ailleurs, si vous ne parvenez toujours pas à trouver un compromis après être passés chez le notaire, la propriété fera généralement l’objet d’une vente publique (souvent moins avantageux pour les héritiers). Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir « sa part », et peut donc forcer la vente de l’immeuble.

À vous de trouver les bons arguments pour débloquer la situation et arriver à un accord.

2. DONATION

Un proche vous a fait don d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre ? Il y a plusieurs choses à savoir. Tout d’abord, un bien immobilier issu d’une donation se différencie d’un bien immobilier reçu en héritage par le fait qu’il vous est cédé par le donateur de son vivant, et à titre gratuit. Le donateur doit obligatoirement faire appel à un notaire qui va rédiger un acte de donation. Dans cet acte, le donateur précisera toutes les conditions de la donation comme, par exemple, le type de donation, et l’autorisation, ou non, de vendre. En d’autres termes, tout dépend de l’acte de donation.

ATTENTION : Si vous ne disposez que d’une partie du bien reçu en donation, il vous faudra, tout comme pour un bien issu d’un héritage, vous mettre d’accord avec les autres copropriétaires pour la vente.

Veillez donc à vérifier que l’acte de donation ne contienne pas les éléments suivants :

Clause d’inaliénabilité : Tout transfert de propriété ne pourra se faire sans l’accord du donateur.

Clause de réserve d’usufruit : Le donateur choisit de conserver l’usufruit du bien, et de vous accorder la nue-propriété. Pour toute vente immobilière, il vous faudra donc obtenir son accord.

Si, par contre, une clause d’autorisation à la vente est présente dans l’acte de donation, vous pourrez alors vendre la propriété sans aucuns soucis. La procédure sera alors la même qu’une vente classique.

NB : Certains actes de donation comportent des clauses de droit de retour : si vous décédez avant votre donateur et que vous ne disposez pas de successeur(s), le bien retourne alors dans le patrimoine du donateur (sauf si le bien a été vendu).

Sur le plan fiscal, une donation entraine des frais divers :

– Les droits de donation (droits d’enregistrement) : Il s’agit de taxes à payer au profit de la région sur une donation. Les taux varient d’une région à une autre. Les droits de donation varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire, mais également de la valeur du bien immobilier donné. vous retrouverez les tarifs en vigueur en Région bruxelloise ici.

– Les recherches et formalités administratives de l’acte

– L’honoraire notarié

NB : Pour les donations, les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Si vous décidez de faire une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés. Les droits de donation seront donc calculés sur ce nouveau montant cumulé. Dans certains cas, il est donc préférable, fiscalement, d’attendre trois ans avant de faire une seconde donation d’immeuble afin d’atténuer la progressivité de l’impôt. C’est ce qu’on appelle la donation par tranches (cette technique s’applique surtout aux biens assez chers, et donc surtout à Bruxelles).

ATTENTION : En Région wallonne, si le donateur décède dans les 3 ans qui suivent la donation, les biens seront pris en compte pour le calcul des droits de succession (mais plus à Bruxelles depuis le 1er janvier 2018 !). 

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