Introduction
Si vous êtes propriétaire en Belgique et que vous mettez (ou comptez mettre) un ou plusieurs de vos biens en location, il est essentiel de se tenir informé des règles en vigueur concernant l’indexation des loyers.
Pour rappel, depuis automne 2022, l’indexation des loyers se faisait sur base de la performance énergétique des bâtiments dans les 3 régions (Bruxelles, Wallonie, Flandre). Les biens énergivores ayant un mauvais score énergétique ne pouvaient pas être (complètement) indexés. L’objectif était de limiter les effets de l’inflation pour les locataires et de pousser les propriétaires bailleurs à moderniser et rénover leurs biens immobiliers (mis en location). Ces mesures avaient été prises l’année dernière (2022) pour une période d’un an.
Cette réglementation a subi des modifications importantes. En effet, les 3 régions mettent un terme à cette limitation.
Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail ce que vous devez savoir sur l’indexation du loyer des logements énergivores en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, et quelles sont les étapes à suivre pour (re)calculer votre loyer de manière correcte.
Indexation du Loyer en Flandre à partir du 1er octobre
Logement Énergivore et Indexation
En Flandre, jusqu’au 30 septembre 2023, il y avait des restrictions sur l’indexation du loyer pour les logements énergivores, classés avec les étiquettes D, E ou F. À partir du 1er octobre 2023, cette indexation est de nouveau autorisée, mais selon une formule d’ajustement/ de correction. Cette mesure vise à éviter des hausses de loyer drastiques pour les locataires.
À qui s’applique cette Formule d’Ajustement
Cette formule s’applique si votre logement répond aux critères suivants :
- Vous louez ou mettez en location une propriété sur le marché privé, à l’exclusion des logements sociaux ou des contrats de location pour étudiants.
- Si vous louez votre logement via une société de logement (anciennement appelée société de location sociale), cette mesure s’applique également à votre contrat de location principal.
- Le contrat de location a été signé avant le 1er octobre 2022 conformément à la loi sur la location de logements ou au décret flamand sur la location de logements.
- Le label énergétique de la propriété est D, E ou F, ou la propriété n’a pas de PEB.
Comment Calculer l’Indexation du Loyer avec le coefficient d’ajustement ?
Pour calculer l’indexation du loyer, vous utiliserez la formule standard d’indexation (loyer de base x nouvel indice/indice de base). Cette formule est ensuite multipliée par un correctif spécifique (cfr tableaux ci-dessous).
Il existe différents correctifs, en fonction de l’étiquette énergétique et de la date anniversaire du contrat de location. Vous pouvez choisir entre le correctif décrétal ou un correctif simplifié qui donne le même résultat.
Voici les facteurs de correction à appliquer :
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Facteur de correction pour les contrats qui expirent dans le mois de : |
EPC = D |
EPC = E – F – ou pas d’EPC |
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Octobre |
0,949447646 |
0,898895293 |
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Novembre |
0,945356473 |
0,890712946 |
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Décembre |
0,951977401 |
0,903954802 |
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Janvier |
0,951950895 |
0,903901791 |
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Février |
0,961757813 |
0,923515625 |
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Mars |
0,967996216 |
0,935992433 |
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Avril |
0,965766823 |
0,931533646 |
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Mai |
0,971941594 |
0,943883189 |
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Juin |
0,972124068 |
0,944248135 |
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Juillet |
0,976119286 |
0,952238571 |
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Août |
0,977109655 |
0,954219311 |
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Septembre |
0,980049682 |
0,960099363 |
Voici un exemple pour illustrer le calcul de l’indexation du loyer en Flandre* :
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Supposons que vous ayez signé un contrat de location de logement le 15 février 2019, avec une date de début le 1er mars 2019 et un loyer de base de 750,00 €. Dans cet exemple, nous nous référons au Décret flamand sur la location de logements. La « valeur initiale » de l’indice est celle du mois précédant le début du contrat, soit février 2019, avec un indice de santé de 108,78. L’indice de santé pour février 2022 est de 118,74. L’indice de santé pour février 2023 est de 126,86. Le contrat de location a commencé le 1er mars 2019, et vous êtes autorisé à ajuster le loyer chaque année à partir de mars. La dernière fois que vous avez pu ajuster le loyer était en mars 2022, où le loyer indexé était de 818,67 euros. En mars 2023, vous pouvez uniquement ajuster la moitié du loyer, ce qui le porte à 846,67 euros. À partir du 1er octobre 2023, vous pouvez de nouveau effectuer une indexation, mais vous devrez appliquer un facteur correctif. Voici comment calculer l’indexation du loyer : loyer de base x (indice février 2023 / indice février 2019) x facteur correctif Étape 1 : Calculons d’abord le loyer indexé : loyer de base x (indice février 2023 / indice février 2019) x facteur correctif 750 x (126,86/108,78) x facteur correctif 750 x 1,16621 x facteur correctif 874,66 x facteur correctif Étape 2 : Le loyer indexé est maintenant multiplié par un facteur correctif : 874,66 x facteur correctif 874,66 x (indice février 2022 / indice février 2023) x [1 + 50% x (indice février 2023 / indice février 2022 – 1)] 874,66 x (118,74/126,86) x [1 + 50% x (126,86/118,74 – 1)] 874,66 x 0,93599 x [1 + 50% x 0,06838] 874,66 x 0,93599 x [1 + 0,03419] 874,66 x 0,93599 x 1,03419 874,66 x 0,96799 846,67 Vous pouvez également calculer le loyer indexé à l’aide d’un facteur correctif simplifié : 874,66 x facteur correctif simplifié 874,66 x 50% x ((indice 2022 + indice 2023) / indice 2023) 874,66 x 50% x ((indice février 2022 + indice février 2023) / indice février 2023) 874,66 x 50% x ((118,74 + 126,86) / 126,86) 874,66 x 50% x 1,93599 874,66 x 0,96799 846,67 À partir du 1er octobre 2023, le loyer exigible sera de 846,67 euros. Ce montant est identique au loyer indexé de mars 2023. Le facteur correctif permet donc de maintenir le loyer inchangé. Une indexation au 1er octobre 2023 n’a donc pas d’utilité pratique. Vous pourrez ajuster le loyer à partir de la prochaine date anniversaire, c’est-à-dire en mars 2024. Pour d’autres exemples (Label EPC E ou F) référez vous au lien ci-dessus |
Indexation du Loyer en Wallonie à partir du 1er novembre 2023
Logement Énergivore et Indexation
En Wallonie, la limitation de l’indexation du loyer s’applique aux logements avec les étiquettes énergétiques D, E, F ou G jusqu’à la fin d’octobre 2023. Le gouvernement wallon a décidé de ne pas prolonger cette limitation.
Comment Calculer l’Indexation du Loyer en Wallonie ?
Pour calculer l’indexation du loyer en Wallonie à partir du 1er novembre 2023 avec un certificat PEB D – E – F ou G, suivez ces étapes simples :
- Étape 1 : Loyer de Base : Tout d’abord, déterminez le « loyer de base ». Il s’agit du loyer ajusté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Par exemple, si votre loyer est de 600 euros pendant cette période, ce sera votre point de départ.
- Étape 2 : Indice de Départ : Trouvez « l’indice de départ ». Il s’agit de l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de votre bail, comprise entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Cet indice est essentiel pour le calcul.
- Étape 3 : Calcul de l’Indexation : Utilisez la formule suivante pour calculer l’indexation de votre loyer : (Loyer de Base x Indice Santé d’octobre 2022) / Indice Santé d’août 2019
Par exemple, avec un loyer de base de 600 euros, un indice santé d’octobre 2022 de 127,92 et un indice santé d’août 2019 de 109,07, le calcul serait :
(600 euros x 127,92) / 109,07 = 703,69 euros
- Étape 4 : Calcul de la Différence : Maintenant, trouvez la différence entre le loyer indexé à la date anniversaire du bail au 1er novembre 2022 et le loyer indexé au 1er novembre 2021.
703,69 euros (2022) – 626,79 euros (2021) = 76,90 euros
- Étape 5 : Appliquer la Réduction : Ensuite, appliquez une réduction de 50 % sur le résultat obtenu.
50 % de 76,90 euros = 38,45 euros
- Étape 6 : Loyer Indexé au 1er novembre 2022 : Ajoutez la réduction au loyer indexé au 1er novembre 2022 pour obtenir le loyer indexé au 1er novembre 2022.
626,79 euros + 38,45 euros = 665,24 euros
- Étape 7 : Loyer Indexé au 1er novembre 2023 : Pour calculer le loyer indexé au 1er novembre 2023 :
665,24 X indice santé octobre 2023/ indice santé octobre 2022, soit 127,92
Ce processus vous permettra de calculer précisément l’indexation de votre loyer en Wallonie à partir du 1er novembre 2023 si vous avez un certificat PEB D – E – F ou G. Dans cet exemple, le loyer indexé au 1er novembre 2023 serait calculé en fonction des indices de santé d’octobre 2023 et d’octobre 2022.
Source : https://logement.wallonie.be/fr/faq/calcul-indexation-nov-2023-peb-defg
Indexation du Loyer à Bruxelles à partir du 14 octobre 2023
Dès le 14 octobre, tous les bailleurs bruxellois auront la possibilité de réajuster à nouveau leurs loyers. Toutefois, une ordonnance empêchera l’application d’une double indexation de rattrapage.
À la suite de la Flandre et de la Wallonie, le gouvernement bruxellois a pris sa décision jeudi 28/09/2023. Il ne prolongera pas la mesure qui avait été mise en place en réponse à la crise énergétique et qui visait à protéger les locataires de logements énergivores contre une augmentation de leur loyer en raison de l’indexation.
Pour rappel, depuis le 13 octobre 2022 à Bruxelles, les logements classés en catégorie PEB G ou F étaient soumis à une interdiction d’indexation. Ceux en catégorie PEB E pouvaient être indexés, mais seulement à hauteur de 50%. Pour toutes les autres catégories énergétiques, une indexation à 100% était autorisée. À compter du 14 octobre 2023, tous les logements pourront donc faire l’objet d’une indexation, mettant fin à la période de gel (partiel) ou d’absence d’indexation.
Comment Calculer l’Indexation du Loyer à Bruxelles ?
À Bruxelles, le calcul de l’indexation du loyer dépend principalement du certificat de performance énergétique (PEB) du logement et de la date anniversaire du contrat de bail. Le PEB, qui classe les logements en différentes catégories énergétiques, joue un rôle clé dans le calcul de l’indexation du loyer. Voici comment vous pouvez calculer cette indexation en fonction de la classe énergétique du bien loué :
Pour les logements avec un PEB de classe E :
- Étape 1 : Obtention du facteur de correction
Si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023, le facteur de correction est calculé de la manière suivante : 50 % x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]. En revanche, si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2023, le facteur de correction est calculé en prenant 50 % de [(index 2021 + index 2022) / index 2022].
- Étape 2 : Calcul du nouveau loyer
Le nouveau loyer s’obtient en utilisant la formule suivante : [(loyer de base x nouvel indice santé) / indice santé de base] x FACTEUR DE CORRECTION, tel que calculé à l’étape 1.
Pour les logements avec un PEB de classe F ou G (ou sans PEB) :
- Étape 1 : Obtention du facteur de correction
Tout comme pour la classe E, le calcul du facteur de correction dépend de la date anniversaire du contrat de bail à Bruxelles. Si cette date se situe entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023, le facteur de correction est calculé en divisant l’index 2022 par l’index 2023. En revanche, si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2023, le facteur de correction est obtenu en divisant l’index 2021 par l’index 2022.
- Étape 2 : Calcul du nouveau loyer
Le nouveau loyer s’obtient en utilisant la formule suivante : [(loyer de base x nouvel indice santé) / indice santé de base] x FACTEUR DE CORRECTION, tel que calculé à l’étape 1.
Il est important de rappeler que l’indexation du loyer ne peut être effectuée qu’à la date anniversaire du bail, c’est-à-dire une fois par an.
À Retenir
Si vous êtes propriétaire en Flandre, en Wallonie et/ou à Bruxelles et que vous faites louez un logement énergivore voici ce que vous devez savoir au sujet de leur indexation mais sous réserve de certaines restrictions (cfr facteur de correction) :
- En Flandre, depuis le 1er octobre 2023, l’indexation est de nouveau autorisée.
- En Wallonie, la limitation de l’indexation pour les logements énergivores a pris fin en octobre 2023.
- A Bruxelles, la limitation de l’indexation pour les logement énergivores prendra fin le 14 octobre 2023
- A ce jour, la région de Bruxelles ne s’est pas encore prononcée à ce sujet.
- Assurez-vous de calculer votre loyer de manière correcte et de respecter les règles en vigueur pour éviter tout litige avec vos locataires.
N’oubliez pas que les lois et les réglementations en matière de location de logements peuvent évoluer, il est donc recommandé de consulter un avocat ou un professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils juridiques spécifiques à votre situation.
Conclusion
En résumé, l’indexation du loyer en Belgique est un élément important à comprendre pour les locataires et les propriétaires. Elle vise à garantir que le loyer reste équitable au fil du temps en tenant compte de l’inflation. Cependant, les détails de son application varient selon la région, il est donc crucial de se familiariser avec les lois locales et de maintenir une communication ouverte pour éviter tout désaccord.
