Nue propriété, usufruit, pleine propriété? Quelles différences?

Prenons l’exemple d’un pommier.

Celui qui a la pleine propriété est le propriétaire de l’arbre, il a également l’usage des fruits de l’arbre. En théorie, il est le seul à pouvoir en profiter.

Le nu propriétaire est propriétaire de l’arbre, mais il n’a pas l’usage des pommes… C’est en effet l‘usufruitier qui pourra profiter des fruits de l’arbre.

En immobilier, c’est un peu comme avec les pommes :

Le nu propriétaire est propriétaire du bien, mais il n’y vit pas et ne touche pas les loyers liés à la location éventuelle du bien. L’usufruitier, lui, peut vivre dans le bien ou percevoir les loyers s’il le met en location.

Les trois cas les plus courants où l’on rencontre ces termes vous permettront de mieux en saisir les subtilités.

  • Le premier cas est lorsque des parents mettent le domicile familial au nom de leur enfant mais continuent à y vivre. L’enfant a donc la nue-propriété, mais les parents sont usufruitiers. Cela signifie que l’enfant sera plein-propriétaire au décès des parents.
  • Le second cas est lors d’un divorce. Un des conjoints a la nue propriété, mais permet à l’autre conjoint d’y vivre avec ses enfants ; ils ont donc l’usufruit du bien.
  • Lors d’un vente en viager : cette formule est privilégiée par les personnes âgées désirant un complément de retraite tout en restant vivre chez eux. Elle  consiste en une vente où l’acheteur payera une somme fixe (le bouquet) et versera une rente mensuelle jusqu’au décès de la personne âgée ou pendant une période prédéfinie. La personne âgée reste vivre dans le bien, elle est usufruitière mais n’a pas la nue propriété qui est détenue par l’acheteur. C’est donc une forme d’investissement pour l’acheteur qui permet en même temps au vendeur de rester vivre chez lui.

L’usufruit court habituellement jusqu’au décès de l’usufruitier, mais lors de la conclusion de la convention qui donne naissance à l’usufruit, un délai peut également être spécifié.

En ce qui concerne les travaux et réparations, c’est le nu-propriétaire qui doit se charger des gros travaux et réparations, l’usufruitier quant à lui est responsable de l’entretien du bien qu’il doit maintenir en état. L’usufruitier ne pourra pas réclamer le remboursement des travaux qu’il a entrepris lors de l’extinction de son droit.

Comme déjà expliqué précédemment, l’usufruitier a un droit sur les fruits, ce qui signifie qu’il peut mettre le bien en location et toucher les loyers, c’est également lui qui devra déclarer le revenu cadastral et payer le précompte immobilier.

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