Vente immobilière et régularisation urbanistique

Source : Gilles Carnoy

Il est très courant, lors d’une vente, que les parties se rendent compte que le bien comporte une infraction urbanistique. Il est rare que cela casse la vente mais par contre -avant l’acte- l’acheteur demandera souvent que cette infraction soit régularisée…

Pour cela, les notaires ajoutent une clause dans l’offre ou lors de la signature du compromis. La clause classique exige que le vendeur procède à ses frais aux démarches en vue d’obtenir la régularisation du poste concerné. Une somme convenue entre les parties sera alors bloquée chez le notaire. Si la régularisation n’a pas lieu, elle sera alors acquise à l’acquéreur à titre d’indemnité.

Les choses peuvent se corser par la suite car, en faisant la demande de régularisation, d’autres travaux/frais auxquels nous n’avions pas pensé peuvent conditionner la régularisation… La clause est donc sujette à interprétation.

En effet, l’autorité délivrante du permis ne doit pas se prononcer seulement sur l’objet de la demande mais doit porter son appréciation sur l’ensemble du bien!

Elle peut donc imposer des travaux liés à d’autres postes, elle imposera également le respect de nouvelles normes comme l’installation de portes coupe-feu par exemple.

La question se pose donc : à qui incombent les frais supplémentaires imposés afin d’obtenir la régularisation?

Deux hypothèses se présentent :

  • On peut soit considérer que le vendeur a rempli sa part du contrat car il a fait les démarches nécessaires. En effet, le permis est accepté et c’est donc à l’acheteur qu’incombent les frais supplémentaires.
  • Soit on peut considérer que, comme les travaux annexes sont conditionnels à l’obtention du permis, ces travaux et les frais liés incombent au vendeur car la régularisation n’est pas acquise sans leur réalisation préalable.

Dans la clause prévue par les notaires, il est prévu que les frais de la procédure de délivrance soient à la charge du vendeur mais il n’est pas fait mention des frais et/ou travaux requis pour lever les conditions du permis.

Selon un jugement récent, il a été statué que c’est effectivement à l’acheteur que ces frais incombent.

Le vendeur est seulement responsable d’effectuer les démarches requises en vue d’obtenir la régularisation mais pas celles en vue d’exécuter le permis obtenu! La contribution financière du vendeur se limite donc aux frais, droits et amendes, relatifs à la régularisation et à l’amende administrative ou pénale pour commission des infractions.

Il faut donc faire attention à ce que cette clause ne se limite pas à la régularisation mais inclue les conséquences de la régularisation! 

Soyez donc prudents lors d’un achat ou d’une vente, il faut être extrêmement précis et comprendre ce qu’implique chaque clause.  Votre notaire est là pour vous conseiller au mieux mais sachez ce à quoi vous vous engagez avant de signer quoi que ce soit afin de ne pas avoir de mauvaises surprises!

UNE QUESTION ?

Contactez l'équipe J&J