En tant que bailleur, il est très intéressant de pouvoir indexer le loyer de vos locataires chaque année. Sachant qu’en règle générale, l’index est toujours positif car il suit le coût de la vie. Mais quelles sont les conditions pour pouvoir indexer le loyer ? Que se passe-t-il si votre bail n’est pas enregistré ou si vous n’avez jamais pratiqué l’indexation ?
Si, en tant que bailleur, vous n’avez pas enregistré le bail
La Wallonie est la plus sévère sur cette question, si le bail n’est pas enregistré, vous ne pouvez pas indexer le loyer.
Cela signifie concrètement que si vous indexez le loyer et que le locataire se plaint, vous êtes en tort, l’indexation appliquée n’est pas valable.
Alors qu’en Flandre et à Bruxelles, même si le bail n’est pas enregistré (obligatoire en théorie !), on ne peut pas vous reprocher d’avoir indexé le loyer, l’indexation reste valable.
Si, en tant que bailleur, vous n’avez jamais pratiqué l’indexation, pouvez-vous indexer le loyer en cours de bail?
Oui, vous avez le droit, le locataire ne peut rien contre cela ; il doit considérer que les années sans indexation lui ont été offertes. Cependant, il est vrai que la différence de loyer peut parfois être assez importante s’il n’y a pas eu d’indexation pendant plusieurs années.
Pour notifier l’indexation, pas besoin de recommandé, un simple courrier suffit tant que la demande est écrite (attention aux mails, dont la valeur juridique est contestable selon les juges). Si vous savez que votre relation avec votre locataire n’est pas terrible, mieux vaut choisir d’envoyer un recommandé afin de garantir d’avoir les preuves nécessaires.
Si, en tant que bailleur, vous avez oublié l’indexation en cours d’année
Vous avez le droit de réclamer la différence, mais uniquement des trois mois précédant la demande qui doit être écrite.
Donc si vous faites la demande en juin, l’indexation est due par le locataire pour les mois de mars, avril et mai et les mois suivants le mois le juin.
Comment calculer l’indexation ?
La demande s’effectue au plus tôt à la date anniversaire du bail. Mais cela n’empêche pas au bailleur de demander l’indexation après cette date.
Le loyer indexé = (loyer de base * nouvel indice) / Indice de départ
Le loyer de base est le loyer conclu lors de la signature du bail (hors charges)
L’indice de départ est l’indice du mois qui précède la signature du bail (c’est bien la date de signature du bail et pas l’entrée en vigueur du bail)
Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (donc, cette fois, pas la date de signature mais bien de l’entrée effective dans le bien).
Pas d’inquiétude, vous trouverez ici un outil de calcul en ligne
