C’est toujours délicat quand vous investissez en immobilier d’avoir un locataire mauvais payeur! Si, par malheur, vous êtes confronté à cette situation, quelles sont vos options?
Il faut tout d’abord savoir que, sans jugement, vous ne pouvez pas expulser un locataire qui ne paye pas son loyer. Il faut donc passer par une procédure en justice qui peut être très longue (minimum 3-4 mois) mais c’est malheureusement la seule démarche à effectuer si une solution d’un commun accord n’est pas trouvée.
1. LA CONCILIATION
La conciliation a pour but de trouver un accord entre les deux parties; locataire et bailleur. Pour que cette procédure ait une chance de fonctionner, il faut déjà qu’il y ait une volonté des deux parties de se rencontrer et de trouver ensemble une solution. La conciliation est gratuite. La procédure de conciliation se demande verbalement au greffe de la justice de paix. C’est la solution la plus économique et souvent la plus rapide, mais elle nécessite que le mauvais payeur soit coopératif.
2. PROCÉDURE JUDICIAIRE
Si la conciliation ne semble pas possible (ou si celle-ci n’a pas fonctionné), il faudra entamer une procédure judiciaire. Pour cela, il y a trois manières de faire :
- Premièrement, la comparution devant le juge de paix. Elle peut être volontaire de la part des deux parties; elle vont devant le juge pour qu’il tranche sur un différend.
- Si la comparution volontaire n’est pas envisageable, vous pouvez vous rendre chez le juge de paix pour introduire une requête d’expulsion du locataire ; ce document précise le montant et le nombre de loyers impayés (ainsi que quelques détails liés au contrat de bail tels que la durée, la date de début, le montant de la garantie locative, les dispositions prévues en cas de résiliation du bail, etc.) A cette requête, vous devez joindre un certificat de domicile récent du locataire, que vous pouvez obtenir à la commune où est domicilié ce dernier.
- La dernière possibilité (la plus coûteuse) est d’assigner le locataire en s’adressant à un huissier de justice.
Lors de cette procédure judiciaire, le juge ne décide pas d’office de l’expulsion du locataire. Les juges sont souvent conciliants avec les locataires et privilégient si possible les solutions intermédiaires. Si le locataire est solvable, le juge peut, par exemple, ordonner que le locataire paie son loyer ainsi qu’un supplément, afin d’éponger son retard de paiement. Dans ce cas de figure, le bail n’est pas résilié mais en cas de non paiement du loyer après la signification de la décision, la procédure d’expulsion sera enclenchée.
3. LE JUGEMENT
Lorsque vous passez devant le juge de paix, vous n’obtenez pas directement le jugement, même si le Juge donne déjà une idée de sa décision. Si la décision est l’expulsion, le locataire dispose d’un mois pour quitter les lieux après signification de l’acte.
4. LA SIGNIFICATION
La signification est simplement le fait de porter la décision du juge à la connaissance de la partie adverse. Cela se fait par un huissier de justice.
5. L’EXPULSION
L’expulsion a lieu –au plus tôt– un mois après la signification de la décision car le huissier de justice doit s’arranger avec la commune, la police, le serrurier et le déménageur qui doivent tous être présents lors de l’expulsion. Pour couvrir les frais d’expulsion, il faut compter en moyenne 1.000 à 1.500 EUR. Ces frais sont mis à charge du locataire expulsé, mais c’est le propriétaire qui les avance. Le propriétaire a malheureusement de faibles chances de récupérer cette somme si le locataire n’est pas solvable.
Concrètement, lors de l’expulsion, le huissier liste tous les biens du locataire et les fait transporter par le déménageur à l’endroit souhaité par le locataire. Si le locataire n’a pas d’endroit où déposer ses biens, ceux-ci seront entreposés au dépôt communal pour un délai de 6 mois maximum, au terme duquel le locataire devra les récupérer à ses frais (frais de stockage et d’enlèvement).
LE SAVIEZ-VOUS ?
- Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, il n’existe pas de trêve hivernale en Belgique pour les expulsions (sauf pour les logements sociaux). Cela est soumis au pouvoir discrétionnaire du juge, qui se montre souvent assez protecteur vis-à-vis du locataire.
- Le CPAS est automatiquement mis au courant lorsqu’une personne va être expulsée. Le but est que le CPAS puisse conseiller et aider le locataire expulsé, bien qu’il ne soit pas dans l’obligation de lui trouver un nouveau logement.
- Vous ne pouvez pas, dans le bail, préciser que le locataire sera expulsé en cas de défaut de paiement. Un jugement est obligatoire pour cela.
- Une requête d’expulsion est en général motivée après 3 mois de retard de paiement.
En résumé : procédure judiciaire > obtenir un jugement qui prononce la résolution du bail et ordonne l’expulsion > signification de l’acte au locataire > expulsion.
