Que faire de la maison en cas de divorce ?

Le divorce est une procédure courante mais douloureuse. En plus de la séparation en elle-même, d’autres aspects sont à prendre en compte, dont la prise d’une décision concernant le domicile familial.   Que vous vous sépariez d’un commun accord ou dans des conditions plus difficiles, il y a certains principes à retenir afin de prendre les bonnes décisions de manière éclairée

Le principe de Protection du logement familial

Le principe de protection du logement familial signifie qu’aucun des conjoints ne peut mettre en location, hypothéquer, donner ou vendre le logement familial sans l’accord de l’autre. Ce principe comprend également les meubles compris dans le domicile.

Qu’entend-on par logement familial ? Le logement familial est le lieu où vit effectivement la famille, à titre principal que les membres y soient domiciliés ou non. Ce principe ne concerne donc pas les résidences secondaires par exemple.

Attention, ne croyez pas que parce que vous êtes unique propriétaire du bien, ce principe ne s’applique pas à vous ! Par contre, il est évident que si vous décidez de vendre d’un commun accord, alors c’est le propriétaire qui sera bénéficiaire de la vente (à hauteur de ses apports). Ce principe s’applique que vous soyez mariés sous le régime de séparation des biens ou de communauté mais également si vous êtes cohabitants légaux ; seuls les cohabitants de fait ne sont pas soumis à ce principe.

Si un des conjoints souhaite vendre ou mettre en location le bien malgré un refus de l’autre partie, c’est au juge de décider si le refus est abusif et dès lors contraindre la partie récalcitrante à accepter.

Quelles sont les options en cas de séparation ou de divorce par consentement mutuel ?

Si on est marié sous le régime de communauté des biens, on peut faire entrer un bien dans la communauté conjugale, ce qui est un usage assez fréquent. Dans le contrat de communauté, on fait aussi un sort particulier aux comptes qui seraient à faire si le mariage était dissout par divorce.

Dans d’autres cas si on achète un bien à deux, l’indivision doit être bien déterminée par contrat afin d’organiser l’indivision en cas de séparation.

1. Vendre la maison

Cette solution est à priori la plus simple : vous pouvez décider de vendre la maison et de partager le montant perçu suivant une répartition décidée d’un commun accord , après remboursement du solde restant du crédit hypothécaire.

2. Rester en indivision 

Etant séparés, vous restez co-propriétaires de votre bien et donc en situation d’indivision. L’indivision peut soulever des questions épineuses comme : qui se chargera de la location et recevra les loyers? Qui remboursera le crédit hypothécaire ? Qui s’occupera des réparations ? etc.

La première solution, en cas de bonne entente entre les ex-conjoints : vous pouvez décider de gérer cette indivision entre vous et régler ces questions par vous-mêmes.

Il est même possible de conclure un pacte d’indivision chez le notaire afin d’empêcher l’autre partie de vendre. Ce pacte ne peut pas être conclu pour plus de 5 ans.

La seconde solution : vendre. Lorsque l’indivision ne se passe pas bien, la meilleure solution reste souvent de vendre le bien.

Cette vente peut se faire entre particuliers, avec l’aide d’une agence immobilière ou encore en vente publique.

Pourquoi certains préfèrent choisir la vente publique ?

 La vente publique étant entièrement régie par un Notaire, il n’y a pas de risque qu’un des conjoints s’arrange avec le futur acquéreur dans l’idée de toucher des compensations en dehors de l’accord de vente. La vente publique est donc une procédure transparente préconisée en cas de méfiance entre les ex-conjoints. Cette procédure peut également être imposée lorsque le tribunal ordonne la vente.  

Par contre la vente publique n’est pas toujours la meilleure solution pour obtenir un prix optimal.

BON A SAVOIR : Sachez que nul ne peut être forcé de rester en indivision. Donc, en cas de désaccord, la vente peut être forcée et le bien exposé en vente publique.

3. Racheter la maison à son conjoint

Il s’agit simplement de racheter la part de son conjoint, cela s’appelle une cession de droits indivis.

Pour cela il faudra faire estimer la valeur de votre bien. Soit les conjoints s’entendent sur le prix, soit ils font venir un expert. Il est également possible que chaque conjoint mandate son propre expert.

Bien entendu, celui qui reprend le bien devra indemniser l’autre, en lui versant un certain montant. La formule la plus souvent appliquée est la suivante : il faut d’abord déterminer la valeur actuelle de la maison; Ensuite, il faut déduire de cette valeur brute l’ensemble des charges et remboursements relatifs à la maison (le solde en capital de l’emprunt hypothécaire, le remboursement des sommes personnelles que l’un d’eux a investi dans la maison, …). La différence représente la valeur nette qu’il faudra partager en deux. Celui qui reprend le bien versera à l’autre la moitié de cette valeur nette et devra supporter les remboursements précités.

Prenez garde au fait que vous devrez payer des droits d’enregistrement dans ce cas-là (1% à Bruxelles et 2,5% en Flandre). Il existe par contre un abattement de 50 000 euros et de 20 000 euros supplémentaires par enfant dans le cas d’une séparation ou de fin de la cohabitation légale.

Imaginons,  si vous rachetez un bien estimé à 400 000 euros et que vous avez 3 enfants vous ne payerez les droits d’enregistrement que sur un montant de 400 000-50 000- 3x (20 000) = 290 000 ce qui revient à des droits d’enregistrement de 2 900 euros. N’oubliez pas d’y rajouter les frais de Notaire.

Pensez à notifier votre banque que votre conjoint est libéré du remboursement du crédit hypothécaire et que vous prenez donc le remboursement du crédit à votre charge. Cela s’appelle la désolidarisation. Attention, vu que les conditions de remboursement ne sont plus les mêmes, il faudra renégocier le crédit avec son banquier.

L’attribution préférentielle :

Un des conjoints peut faire la demande que la maison lui soit attribuée pour des raisons économiques ou sociales : Un médecin qui exerce sa profession dans la maison par exemple. S’il obtient l’autorisation de la part du Magistrat, celui qui reprend le bien devra toujours indemniser l’autre comme expliqué ci-dessus.

Offrir la maison

Il est également possible de faire don de votre maison à vos enfants. Cela est assez avantageux fiscalement car cela signifie que vos enfants ne devront pas s’affranchir des droits de succession en cas de décès.  Mais attention car cela veut aussi dire qu’en cas de problème financier vous n’avez aucun droit sur ce bien…

Racheter un bien pendant la procédure de divorce

Si vous êtes mariés sous le régime de séparation des biens, cela ne posera pas de problème.

Par contre sous le régime de communauté, vous pouvez imaginer d’acheter seul, mais même si la procédure de divorce est en cours il vous faudra  une autorisation particulière afin d’éviter tout problème.

Il y a donc différentes options possibles pour la gestion de votre bien en cas de divorce. Pensez à vous renseigner un maximum et à bien vous entourer.

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